Vergelijk aanbiedingen

Favorites

Krapte woningmarkt blijft, maar prijsstijging zwakt af

Krapte woningmarkt blijft, maar prijsstijging zwakt af

Prognoses voor de huizenprijzen naar boven bijgesteld

Begin 2019 verlaagden wij onze prijsraming van 7% naar 6%. Deze aanpassing had te maken met het gedaalde vertrouwen in de woningmarkt en met de door internationale spanningen verzwakte economische vooruitzichten. Achteraf hadden wij onze raming beter ongewijzigd kunnen laten, want in de eerste elf maanden van 2019 stegen de prijzen met gemiddeld 6,9%. De prijsstijging over geheel 2019 zal dus eerder op 7% dan op 6% uitkomen. Dit hogere resultaat hangt samen met de koerswijziging van centrale banken. In reactie op de groeivertraging en de aanhoudend lage inflatie besloten zij het monetair beleid te verruimen. Hierdoor daalde de hypotheekrente, verbeterde het vertrouwen in de woningmarkt en gingen de huizenprijzen verder omhoog.

Wij denken dat de lage rente de huizenprijzen ook in 2020 zal opstuwen. Bovendien zal de hoger dan verwachte prijsstijging van 2019 doorwerken in de prijsstijging van 2020. Daarom verhogen wij onze raming voor 2020 van 3% naar 4%. Voor 2021 houden wij rekening met een stijging van 3%.

Voor het aantal transacties hielden wij begin 2019 rekening met een daling van 5%. Het gebrek aan woningen te koop, het fors gestegen prijspeil en de afname van de inhaalvraag zouden het aantal transacties belemmeren. In de loop van het jaar vielen de transacties toch iets hoger uit dan wij dachten, mogelijk ook als gevolg van de lager uitvallende hypotheekrente. In oktober vormde dit voor ons aanleiding om onze transactieraming aan te passen van een daling naar een stabilisatie. Of dit een wijs besluit was, moeten wij nog afwachten. Het aantal transacties kan in december erg sterk schommelen.

Voor 2020 houden wij er opnieuw rekening mee dat het aantal transacties zal dalen met 5%. Enerzijds omdat de al genoemde transactieremmende factoren van kracht blijven. Anderzijds omdat de woningbouw stagneert door milieuproblemen. Het aanhoudende woninggebrek stremt de doorstroming bij bestaande woningen. Als het lukt de problemen in de bouw op te lossen, kan het aantal transacties in 2021 stabiliseren.

Economische groei vertraagt, huizenprijsstijging lager
De Nederlandse economische groei zwakt dit jaar af naar minder dan 1%. De vertraging van de wereldhandel zet een rem op de bbp-groei. Daarnaast ondervindt de economie hinder van de strengere milieueisen. Investeringen in diverse sectoren komen onder druk door de strengere normen voor stikstofuitstoot en gebruik van grond die vervuild is door PFAS, een verzameling giftige stoffen. De economie zal dus minder steun bieden aan de huizenmarkt.

De laatste jaren zijn de huizenprijzen sterk gestegen. Maar inmiddels stijgen de huizenprijzen minder hard. In november lagen de prijzen 5,8% hoger dan dezelfde maand een jaar geleden, terwijl de prijsstijging in november 2018 met 9,5% nog op recordhoogte lag. De matiging van de prijsstijging is het best te zien in de grote steden. Zo stegen de prijzen in Amsterdam gedurende het derde kwartaal van vorig jaar met 3,8% jaar-op-jaar. Hetzelfde kwartaal een jaar eerder lag de stijging nog op 13,1%. De huizenprijzen in de vier grote steden stijgen nu minder hard dan in de rest van het land. Eerder was het juist andersom.

Per saldo stijgen de huizenprijzen nu al bijna zes jaar achtereen. Als gevolg van de aanhoudende prijsstijgingen ligt het prijspeil 42% boven het dieptepunt van juni 2013. Het prijspeil ligt ruim 11% boven het niveau van vóór de crisis. Gecorrigeerd voor inflatie valt de vergelijking minder gunstig uit. Het prijspeil ligt dan nog altijd 7% onder het niveau van vóór de crisis.

De waardestijging op de woningmarkt heeft ook invloed op de vermogensongelijkheid. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek is die door het prijsherstel afgenomen. De minder vermogende huizenbezitters, bij wie de eigen woning een groter aandeel van het vermogen uitmaakt, hebben sterker geprofiteerd van het prijsherstel dan rijke huishoudens, die hun vermogen hebben gespreid over een breder spectrum van beleggingsalternatieven.

Minder transacties door krap woningaanbod
De prijsstijgingen worden onder meer veroorzaakt door een gebrek aan aanbod. In november stonden er volgens huizenzoeker.nl in totaal slechts 56.000 woningen te koop, 15.000 minder dan een jaar eerder. Wat een verschil met november 2012, toen er nog 234.000 woningen te koop stonden. Het aanbodgebrek is het grootst in het lage prijssegment. Voor gezinnen met een laag inkomen staan er nauwelijks woningen te koop. Zij zien zich dan ook geconfronteerd met de hoogste prijsstijgingen.

Het geringe woningaanbod zet een rem op het aantal transacties. In de twaalf maanden tot en met november 2019 zijn er 215.000 woningen verkocht, 10.000 minder dan in dezelfde periode van 2018. Bij appartementen is de daling nog sterker dan bij woningen. Het aantal aangekochte appartementen daalde met 7,2%, terwijl het aantal aangekochte woningen met 3,4% afnam.

Bij nieuwbouwwoningen stijgen de prijzen nog harder dan bij bestaande woningen. In het tweede kwartaal kwam de prijsstijging uit op 16% jaar-op-jaar, tegen 7,2% bij bestaande woningen. Net als bij bestaande woningen is het aanbod erg beperkt en daalt het aantal transacties. In het jaar tot en met november 2019 zijn volgens NVB-cijfers 31.300 nieuwe woningen verkocht, 2.700 minder dan in het jaar ervoor.

Hypotheekrente mogelijk verder omlaag

Met oog op de verzwakking van de economie verruimden diverse centrale banken in 2019 het monetair beleid. Zowel de Europese als de Amerikaanse centrale bank verlaagde de officiële rentetarieven. Wij denken dat zij in 2020 de rente verder zullen verlagen. De inflatie is namelijk al heel lang laag. Indien de inflatie nog langer onder de doelstelling van de centrale banken blijft, zullen de verwachtingen over de toekomstige inflatie verder dalen. Als dat gebeurt, dreigt de lage inflatie een permanent karakter te krijgen, iets wat centrale banken zullen willen voorkomen.

Om het tij te keren, zullen centrale banken aanvullende maatregelen treffen. Wij denken dat de Europese Centrale Bank en de Federal Reserve in de eerste helft van 2020 hun beleidsrentes zullen verlagen. In aanvulling hierop zal de Europese Centrale Bank het bedrag dat zij maandelijks aan obligaties koopt, verhogen. Deze aanpassingen zullen leiden tot een verdere daling van de rente op geld- en kapitaalmarkten. Tegen deze achtergrond valt niet uit te sluiten dat de hypotheekrente verder zal dalen.

De daling van de hypotheekrente zal bescheiden zijn. Ten eerste omdat de rente op staatsleningen minder hard zal dalen dan in 2019. Heel veel ruimte voor verdere dalingen is er niet. Ten tweede omdat een deel van de rentedaling al onder druk van de concurrentie op de hypotheekmarkt is doorgegeven. Ten derde omdat banken hogere kapitaalbuffers voor hypotheken moeten aanhouden van De Nederlandsche Bank. Hierdoor stijgen de kosten van hypotheken die zij verstrekken. De kapitaalbuffers moeten banken beschermen tegen de gevolgen van een huizenprijscorrectie en een economische terugslag.

bron abnamro

Gerelateerde berichten

Ook buiten de Randstad veel Engelstalige zoekers

Van Den Haag tot Giethoorn, Nederlandse woningen zijn populair Het aantal inwoners in Nederland...

Lees verder

Historisch lage hypotheekrente : ‘We kunnen ons beter niet rijk rekenen’

Het is gebeurd: de hypotheekrentegrens van 1 procent is doorbroken. De Haagse zakenbank NIBC...

Lees verder

NHG stijgt en goedkoper in 2020

De premie voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zal volgend jaar met een vijfde dalen, van 0,9...

Lees verder